Якутия. Образ будущего

Специально для интернет-портала «Якутия. Образ будущего».
Кандидат исторических наук, главный редактор портала Афанасий Николаев (Якутск).
7.07.2017 г.
Столица нашей республики – город Якутск в этом году отметила 385 -летний юбилей. Любой юбилей это повод для размышления не только о прошлом, но и о будущем.
Основными проблемами г. Якутска остаются:
1.Отсутствие реального долгосрочного плана развития города.
2. Неэффективность существующей модели управления городом, деятельности мэрии, управ, городских МУП.
3. Перенаселённость (350 тыс. вместо 150-200 тыс. по советским генпланам).
4. Значительный износ техносферы, инфраструктуры (жилого фонда, ЖКХ, дорог, электроэнергетики, газоснабжения).
5. Плохое качество дорог, транспортный коллапс, нехватка транспортных развязок.
6. Нехватка финансовых средств.
7. Большое влияние «теневой экономики», контроль теневых структур над земельными ресурсами, тендерами на строительство жилья, дорог.
8. Отсутствие в г. Якутске собственного производства, крупных бюджетообразующих предприятий.
В этой связи представляет интерес опыт других регионов России по комплексному развитию территорий. Причём наибольший интерес представляют небогатые, аграрные регионы страны, например, Белгородская область.
В этой области построена оригинальная социально ориентированная модель жилищного рынка, доказывающая, что жилье может быть доступным для обычных бюджетников.
Здесь строится более 1,1 млн. кв. м. в год при населении области 1,5 млн. человек. То есть, почти в два раза больше жилья на душу населения, чем в богатой Москве. При этом три четверти нового жилья — это малоэтажная застройка.
В Белгородской области удалось, параллельно обычному рынку жилья с ипотекой и девелоперами, выстроить социально ориентированную систему малоэтажного индивидуального строительства.
Программа малоэтажного строительства начала активно реализовываться в Белгородской области с 2003 года. Уже сейчас 70% строящегося жилья — малоэтажка. А в 2015 году, согласно планам губернатора, две трети населения области должно жить в домах усадебного типа.
Наиболее необычный проект Белгородской области — это развернутая программа самостроительства. Программа основывается на нескольких элементах: предоставляемой властями дешевой земле под застройку, обязательствах области по подведению коммуникаций и небанковской системе кредитования частных застройщиков.
Человек, проживший в Белгородской области более трех лет, может взять земельный участок под индивидуальное строительство. Площадь участка не менее 15 соток. Расстояние от города в среднем 5–10 километров.
Цены — 25 тыс. рублей за участок и 75 тыс. рублей за подведение коммуникаций (дорога, газ, электричество, вода, канализация) (в рассрочку).
«В раскручивании массового индивидуального строительства есть три главных вопроса — земля, инженерные коммуникации и финансово-кредитная поддержка застройщиков, — говорит Станислав ЛИТВИНОВ, глава Белгородской ипотечной корпорации, областного оператора программы самостроительства. — Но при этом нужно максимально снять все чиновничьи барьеры. Известно, что процедура оформления земельных участков может растягиваться и на год. Мы ввели схему “земля без хлопот”».
Схема получения земельного участка проста. Человек подает заявку в органы местного самоуправления по месту жительства, получает открытку-приглашение и, придя в офис Белгородской ипотечной корпорации, выбирает микрорайон, где он хотел бы получить участок. Тянет жребий с номером и едет на местность, где границы его участка помечены колышками. Если участок понравился, человек получает квитанции на оплату и пакет документов. Процедура от подачи заявки до подписания договора занимает всего две недели, а регистрация договора купли-продажи участка — три дня.
Рыночные цены на землю около Белгорода примерно раз в 10–15 выше, чем в данной программе. И поэтому разработаны антиспекулятивные механизмы — обременения, прописанные в договоре купли-продажи земельного участка. Частный застройщик должен начать строительство в течение года. Через пять лет необходимо завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию. Затем в течение еще трех лет действует запрет на перепродажу коттеджа.
Ключевой вопрос в белгородской схеме: откуда у властей земля, которую можно выделять по таким низким ценам? Дело в том, что, начиная с 2002 года, областная администрация активно скупала земельные паи у крестьян. Было скуплено более 13 тыс. гектаров около Белгорода, а в целом в области 26 тысяч.
В Белгородской области земли под застройку хватит до 2025 года. Приобретенная земля была внесена в уставной капитал Белгородской ипотечной корпорации, которая сегодня выделяет участки индивидуальным застройщикам и развивает анклавы самостроя, оформляя документы и подводя коммуникации.
Не менее важны способы подведения коммуникаций. Часть коммуникаций (вода, канализация) подводится за счет Белгородской ипотечной корпорации, получившей несколько лет назад бюджетный кредит в 20 млн. рублей и ведущей собственные инвестиционные проекты. Дороги строятся за счет областного и местных бюджетов.
В Белгороде нашли способы добиться участия местных монополистов газа и электричества участвовать в программе самостроя. Монополисты за счет инвестиционной составляющей, входящей в тариф, подводят к микрорайонам индивидуальной застройки коммуникации, строят подстанции и тем самым получают новых потребителей своих услуг.
В целом в стране нет эффективных механизмов развития больших территорий: инфраструктурным монополистам невыгодно вкладываться в развитие новых сетей.
Инвестиции в пакет коммуникаций на один дом составляют примерно 400–500 тыс. рублей. Частный застройщик платит почти на порядок меньше — 75 тыс. рублей, из которых почти половина суммы выплачивается в рассрочку за пять лет. По условиям договора коммуникации должны быть подключены частному застройщику в течение трех лет с момента подписания договора.
«Последние два года такое ощущение, что строятся почти все. Мужики бросают пить — и вперед. Те, у кого нет денег на шабашников, строят сами, с помощью родственников. Представьте, в городе за 1,5–1,8 миллиона рублей вы купите однокомнатную квартиру, а тут за пару миллионов можно построить добротный дом на своем земельном участке», — рассказывает бюджетница Татьяна, которая со своим мужем недавно получила участок.
В целом по программе самостроя в Белгородской области выделено уже более 18 тыс. участков. Дешевая земля с коммуникациями и отсутствие привычного девелопера, строящего поселок и закладывающего в цены свою рентабельность, позволяют на выходе получать весьма недорогие дома.
Белгородские власти стараются еще больше снизить себестоимость. К примеру, в Белгородской областной корпорации можно купить архитектурный проект дома всего за 3000–5000 рублей. В регионе развилась и индустрия малоэтажного строительства: присутствуют десятки технологий от «каркаса» до «несъемной опалубки» и «Теплостена».
Значительная часть домов возводится бригадами шабашников по традиционной технологии из газобетонных или каких-то других блоков — это не гарантирует качества, но позволяет строиться дешевле.
Массовое индивидуальное строительство в небогатой Белгородской области было бы невозможно без создания новых финансовых механизмов. Наиболее интересная схема, реализуемая областным потребительским кооперативом «Свой дом», похожа на европейские стройсберкассы.
Вступив в кооператив, необходимо накопить паевой взнос размером 50–300 тыс. рублей. После того как пай накоплен, через некоторое время траншами выдается кредит 100–600 тыс. рублей, а также возвращаются ранее вложенные деньги.
Срок ожидания кредита в начале действия программы составлял около года, а сегодня — всего три месяца. Кредит выделяется на семь лет. Его ставка всего 1% годовых.
Кооператив кредитует только индивидуальное строительство и создан для бюджетников и молодых семей. Сейчас он в принципе открыт и для остальных, но ставка в этом случае будет несколько выше.
Отличия от классической стройсберкассы: кооператив проверяет целевое расходование средств кредита. Только продемонстрировав, что транш кредита использован на стройку, человек получает следующий платеж. К схеме кооператива «Свой дом» подключаются и областные программы безвозмездных субсидий. Так, многодетные семьи получают 100–300 тыс. рублей, молодые специалисты на селе — 150 тысяч. Эти средства используются в качестве пая в кооперативе.
Областной бюджет активно вкладывал средства в кооператив в 2005–2006 годах. Сейчас «Свой дом» в основном живет на платежи по ранее выданным кредитам, а с 2010 года вышел на самоокупаемость. В целом в кооператив уже вступило более 9000 человек, из них свыше 8000 уже получили кредиты.
Другая финансовая схема, активно применяемая в Белгороде, — небанковская ипотека. ГУП «Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» выдает на стройку кредиты до 1 млн. рублей. Стоимость кредитов: для горожан — 10% годовых, для жителей сел — всего 5%. Областной бюджет вложил в этот проект порядка 600 млн. рублей, при этом кредитов выдано более чем на 3 млрд. рублей.
В связи с экономическим кризисом в шесть раз в области сжалась классическая банковская ипотека, уменьшились доходы областного бюджета. Чтобы не терять темпов строительства, в Белгороде постоянно ищут новые финансовые подходы.
Одно из новых направлений — тиражирование системы стройсберкасс. Власти продолжают активно продвигать своеобразные кассы взаимопомощи: кооперативы создаются на крупных предприятиях и в отдельных районах области.
Второе направление — максимальное использование средств федерального бюджета: область старается войти в максимальное количество государственных программ.
Третье направление — строительство арендного жилья. Первые дома по этой программе уже строятся в Старом Осколе.
Четвертое — жилищно-накопительные кооперативы, когда люди могут вносить средства и накапливать условные квадратные метры. При накоплении человеком, к примеру, 50% от площади квартиры кооператив покупает жилье. Человек туда вселяется и живет по договору аренды, выкупая оставшиеся квадратные метры.
За жилищно-накопительными кооперативами в Белгороде стоят крупные структуры. Так, гарантом жилищно-накопительного кооператива ЖБК-1 выступает известная одноименная производственно-строительная компания, существующая много десятков лет.
Идея коллективного владения недвижимостью и постепенного накопления квадратных метров весьма популярна сегодня в Белгороде: за три месяца существования кооператива ЖБК-1 в него вступило более 400 человек.
В целом для стройиндустрии жилищно-накопительные кооперативы очень выгодны, поскольку позволяют затягивать в жилищное строительство деньги мелких инвесторов.
Совсем недавно появилось и еще одно направление. «Когда строишь дом самостоятельно, очень важно постоянно контролировать процесс. Мы заметили, что многим людям, особенно бюджетникам, сделать это трудно в связи с загрузкой на работе. Поэтому сейчас начата программа строительства двухсот небольших коттеджей для бюджетников, которые они смогут купить через тот же кооператив “Свой дом”», — говорит генеральный директор ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС», председатель ССК «Свой дом» Анатолий ПОПКОВ.
Коттеджи будут небольших размеров — всего 60–100 кв. метров. Подрядчики, привлеченные на конкурсах, должны построить коробку дома с крышей не дороже 10 тыс. рублей за кв. метр. Дом в итоге обойдется врачам и учителям не более 1 млн. рублей. Впрочем, отделку коттеджа придется проводить индивидуально.
Важный вопрос для новых поселений — социальная инфраструктура. Поселки первой волны расположены рядом с городом или уже существующими поселениями, так что можно пользоваться сложившейся инфраструктурой. Но постоянно ездить за 5–10 километров до магазина или детского сада не очень удобно — власти предусмотрительно оставили вдоль дорог земельные участки под магазины, службы быта и т. д. Правда, пока в кризис предприниматели их не стремятся выкупать. Можно предположить, что район будет выгоден, когда полностью заселится, так что первые магазины пешей доступности появятся здесь не ранее чем через год-полтора.
Вообще, проблема социальной инфраструктуры характерна для любой одно-двухэтажной субурбии. В таких поселениях низкая плотность населения, а значит, объекты инфраструктуры трудно загрузить и окупить инвесторам.
Если первые микрорайоны самостроя в Белгороде— это поля коттеджей, то микрорайоны второй волны имеют другую структуру. Это кластеры. В центре располагается район среднеэтажной жилой застройки с детскими садами, школами, магазинами и так далее, а вокруг центра — микрорайоны индивидуальных домов. Получается такая субурбия, где преобладает малоэтажная застройка, но при этом есть весь набор социальной инфраструктуры.
«Мы не хотим строить обычную субурбию, где человеку постоянно нужен автомобиль. Идея кластеров пересекается с идеями нового урбанизма: люди должны жить, работать и отдыхать в одном месте. Надо максимально снизить количество поездок из пригородов в центр города. Поэтому в системе кластеров мы закладываем и школы с детскими садами, и зоны отдыха, и общественную инфраструктуру. Все это должно быть в шаговой доступности. Рядом с кластерами мы также резервируем места для новых, чистых предприятий, которые должны создать рабочие места недалеко от жилых районов», — говорит начальник управления архитектуры и градостроительства Белгородской области Виталий ПЕРЦЕВ.
На градостроительную концепцию кластера накладывается и финансовая составляющая реализации проекта: центр с многоквартирными домами застраивается коммерческим застройщиком, который в качестве обременения и должен построить ряд общественных объектов.
Площадь земельных участков в новых пригородах Белгорода не менее 15 соток. В аграрной области важно иметь приусадебное хозяйство.
Еще в начале 90−х губернатор САВЧЕНКО ввел схему экономики предоставления: крестьянам давали стройматериалы для возведения домов, а они потом рассчитывались деньгами и сельхозпродуктами. «Ипотечно-мясные» кредиты в отсутствие классической ипотеки успешно работали более десяти лет.
В конце 2003 года с подачи губернатора принята Стратегия развития индивидуального жилищного строительства, где поставлена цель резкого сокращения панельного домостроения и перехода к малоэтажной застройке.
С учётом передового российского и международного развития городов, для системного решения проблем развития г.Якутска, на наш взгляд, необходимо предпринять следующие меры:
1.Разработать реальную, долгосрочную стратегию развития г.Якутска на основе нескольких кластеров.
2.Кардинально изменить градостроительную политику г.Якутска за счёт следующих мер:
– развития усадебно-ландшафтной малоэтажной урбанизации, массового индивидуального жилищного строительства ориентированного на создание энергопассивных домов;
– выноса части спальных районов в пригороды при сохранении делового, офисного центра в центре г.Якутска, обеспечение кардинального снижения затрат на содержание устаревшего жилищного фонда;
– комплексного развития инфраструктуры пригородов Якутска (подведение дорог, света, газа, воды);
– внедрения новых, дешёвых технологий быстрого строительства жилья;
– развитие альтернативной энергетики (солнца, ветра, биогаза и т.д.);
– создание условий для привлечения в г.Якутск российских, международных компаний, венчурных фондов, специализирующихся на различных технологических инновациях, превращение Якутска в международный и общероссийский испытательный полигон наиболее современных видов техники.
3.Поиск свободных земельных участков и реализация по минимальной цене земельных участков для развития ИЖС.
4.Упрощение и ускорение оформления документов на оформление земельных участков и разрешение на строительство частных домов по принципу «одного окна».
5.Создание в г.Якутске новых финансовых институтов, содействующих финансированию ИЖС в виде социальной ипотеки, и т.д.
6.Оказание содействия межсекторному развитию, налаживание взаимодействия с общественными организациями и бизнес-структурами, создание механизма социального заказа для привлечение общественных объединений к реализации социально значимых проектов.
7.Поиск и продвижение новых перспективных кадров для разных сфере хозяйства г.Якутска.
8.Содействие развития малому и среднему бизнесу, создание венчурного фонда, выделение на льготных условиях земли, помещений для начинающих предпринимателей.
9.Создание благоприятных условий для организации новых наукоёмких отраслей экономики 6 технологического уклада, биотехнологий, роботехники, биомедицины и т.д.
В г. Якутске, исходя из имеющихся ресурсов, возможно создание следующих кластеров:
Этнотуристического кластера на базе проекта туристического комплекса «Северный мир» (совместно с Министерством по делам предпринимательства, развития туризма, занятости), историко-культурного проекта «Олонхолэнд» (совместно с Министерством культуры и духовного развития).
Образовательного и научно-технологического кластера на базе Арктического инновационного центра СВФУ, институтов Якутского научного центра СО РАН, ЯНИИСХ, научно-инновационного проекта М.Е.Николаева «Три долины».
Биотехнологического кластера, как основы агропояса г.Якутска, на базе инновационных проектов Министерства сельского хозяйства и продовольственной политики РС(Я), Министерства здравоохранения РС(Я), БГФ СВФУ, профильных институтов Якутского научного центра СО РАН, ЯНИИСХ, пригородных фермерских хозяйств.
Строительного кластера г.Якутска.
Программа решения жилищного вопроса г.Якутска может опираться на основных 3 элемента:
– предоставляемой индивидуальным застройщикам со стороны властей дешевой земли под застройку;
– обязательствах Администрации ГО «Якутск», Правительства РС(Я) по подведению коммуникаций;
– небанковской системе кредитования частных застройщиков.

Версия для печати